10月3日，購房者在河南鄭州一個售樓中心看房屋沙盤。 新華社發(fā)
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在樓市持續(xù)火爆背景下，國慶黃金周前后多地密集推出調(diào)控措施。
9月30日，北京發(fā)布此輪樓市新政，之后多個城市緊跟步伐。到10月8日，全國已有20多個城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是新一輪調(diào)控收緊的開始，預(yù)計這一調(diào)控浪潮或?qū)⒗^續(xù)。多地樓市調(diào)控政策的共同特點都是為了抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
或有更多城市推出“退燒”政策
“金九銀十”之際，國內(nèi)多地接連出臺樓市調(diào)控新政。
“十一”假期期間，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策，又有珠海、東莞和福州三座城市重啟限購限貸。
10月8日，上海、南昌再出樓市調(diào)控新措施，這使得本輪全國加入調(diào)控行列的城市達(dá)20多個。
綜觀這些實施樓市調(diào)控的城市，都面臨較大的房價上漲壓力。多位業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，此輪調(diào)控政策的出臺主要是針對近期房價上漲過快的城市，抑制房價過快上漲是最直接的目的。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月中國百城房價環(huán)比上漲2.83%，漲幅較上月擴大0.66個百分點，漲勢已持續(xù)17個月。已經(jīng)開始實施限購或限貸的蘇州、廈門、杭州、合肥、南京、武漢9月份新房價格則分別環(huán)比漲1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，繼續(xù)保持強勁上漲勢頭。
分析有關(guān)數(shù)據(jù)信息，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來石家莊、青島等房價漲幅較快的城市，不排除有出臺調(diào)控政策的可能。這些城市從地理位置上看，要么是經(jīng)濟發(fā)展比較不錯的重點二線城市，要么就是位于一線城市周邊的城市。其次，這些城市樓市已經(jīng)趨于活躍，而且房價漲幅過快。因此，這些城市都有可能出臺各自版本的限購做法。
實際上，上一輪樓市限購周期(2014年9月30日前)，高峰時共有46個城市發(fā)布了限購政策。
有市場人士認(rèn)為，此輪房價暴漲源于年初去庫存背景下寬松的信貸政策。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一分析，今年初，在去庫存的背景下，國家出臺了一些較為寬松的信貸政策，這在當(dāng)時高庫存的背景下是適當(dāng)?shù)模不饬撕芏鄮齑�。但現(xiàn)在供求關(guān)系發(fā)生了變化，尤其是一些一二線城市出現(xiàn)了炒房現(xiàn)象，杠桿在不斷加大，政策肯定要調(diào)整，各地要針對高杠桿和高庫存這兩類不同的城市采取分類指導(dǎo)政策。
針對熱點地區(qū)樓市持續(xù)高溫態(tài)勢，從二季度蘇州、南京等率先出臺收緊措施，到三季度蘇州、南京、廈門、武漢等城市接連加碼限購限貸，再到近期杭州、鄭州、福州、濟南、北京、天津等加入調(diào)控收緊行列，各地政策充分體現(xiàn)“因城施策”“一城一策”總體要求下的差別化、精細(xì)化調(diào)控思路。
專家認(rèn)為，各地調(diào)控政策短期將為當(dāng)前過熱樓市適當(dāng)降溫，可能還有更多城市會出臺“退燒”政策。不過，也要看到一些城市仍面臨去庫存的壓力，或?qū)⒀永m(xù)既有寬松政策，預(yù)計四季度各線城市政策分化將更明顯。
專家認(rèn)為，未來，整個樓市的調(diào)控將會更多地呈現(xiàn)出“因城施策”的樣態(tài)，逐步向中央“一城一策”的調(diào)控思路靠攏。
各地調(diào)控核心為限購限貸
梳理顯示，國慶黃金周前后各地出臺的樓市調(diào)控政策內(nèi)容雖有異同，但核心多集中在限購限貸方面。
有的對購房數(shù)量進(jìn)行限制。
在本輪出臺調(diào)控新政的城市中，基本都涉及重啟或擴大限購。其中，蘇州限購政策涉及的行政范圍最大，下轄的吳江區(qū)、昆山市、太倉市也納入了限購范圍。深圳、南京樓市限購政策比較嚴(yán)格，單身居民限購一套住房。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，“深八條”規(guī)定戶籍單身人士（含離異）限購1套住房，該規(guī)定緣于樓市瘋漲有些人通過假離婚獲得購房資格來炒作樓市，這一措施將堵住原來限購政策的漏洞。
有的提高了購房首付款的比例。
常見政策為提升二套房首付至四成或五成。蘇州力度較大，不但第三套禁貸，二套房首付（貸款未結(jié)清）也提升到了八成。
北京的政策要求購買首套普通自住房的首付款比例不低于35％，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50％。購買非普通自住房的，首付款比例不低于70％。
有的還對限購房屋的面積進(jìn)行限定。
鄭州市限購180平方米以內(nèi)住房，而廈門市限購144平方米以下住房。
還有的措施采取了逐步加碼的政策步驟。
如杭州10天內(nèi)出臺三次樓市調(diào)控政策。鄭州市在20天內(nèi)出臺兩次。南京市9月25日在主城區(qū)范圍內(nèi)重啟住房限購，10天后該市再次提升限購要求。
另外，還有城市推出的調(diào)控政策同時包含限購和限貸。
天津、鄭州、成都、濟南、無錫、福州等地同時出臺了限購、限貸等措施，且多地采取了“分區(qū)調(diào)控”模式。例如，天津?qū)σ延?套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)再購房，同時提高其首套房商貸首付比例至40%。
可以說，各城市新一輪樓市調(diào)控政策中，北京、深圳、合肥、蘇州等城市限購力度已經(jīng)恢復(fù)到2014年“9·30”之前。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，從目前的調(diào)控力度來看，北京市出臺政策的力度最大，后續(xù)出臺政策的城市是否會效仿北京，還要看政策的效果。
穩(wěn)房價重在穩(wěn)定預(yù)期
各地限購限貸政策能否穩(wěn)住“瘋狂”的樓市？
權(quán)威專家在接受新華社記者采訪時表示，多地樓市調(diào)控政策的共同特點都是為了抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。面對房地產(chǎn)市場的日趨分化態(tài)勢，政府應(yīng)適當(dāng)增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，對房地產(chǎn)調(diào)控必須堅持分類指導(dǎo)，“因城施策”。
朱中一說，此輪調(diào)控政策相對比較溫和，對剛需和部分改善性需求還是挺照顧的，但針對性也很強，目的就是限制炒房，防止泡沫出現(xiàn)，房價上漲的速度會有所放緩。
在中山大學(xué)南方學(xué)院房地產(chǎn)系系主任廖俊平看來，多地先后出臺調(diào)控政策，抑制投機投資需求，遏制房價過快上漲，有助于引導(dǎo)市場預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
廖俊平分析，部分城市實施了限購措施，直接遏制過快增長的購房需求。通過提高購房首付比例，特別是提高了二套房首付比例，不僅直接減少購房需求，還能降低銀行信貸風(fēng)險。此外，應(yīng)該嚴(yán)厲打擊炒買炒賣、哄抬房價等違法違規(guī)行為。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，針對樓市的地方調(diào)控措施，一方面強調(diào)保護(hù)自住需求，通過限購限貸等措施，重點打擊投機需求，抑制投資需求。另一方面增加住房及用地供給，緩解供求矛盾，滿足合理需求。同時還重拳整頓市場秩序，政府有關(guān)部門對廣告、開發(fā)、中介等加強了監(jiān)管，保護(hù)消費者合法權(quán)益。
“相信這一系列措施，對穩(wěn)定熱點城市的房價、穩(wěn)定社會預(yù)期，會發(fā)揮積極作用�！眲⒑橛裾f。
針對多地房價上漲，凸顯樓市供求關(guān)系的不平衡問題，有專家建議，政府應(yīng)切實增加住房用地供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期。
“對熱點城市而言，在需求上升的情況下，通過增加住房供應(yīng)，是可以部分地緩解供需矛盾的�！绷慰∑秸J(rèn)為，政府通過適當(dāng)增加土地供應(yīng)，并完善相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，吸納市場需求，是緩解供需矛盾、平抑市場價格的長遠(yuǎn)之道。
劉洪玉分析，從公開數(shù)據(jù)看，有的城市實際土地供應(yīng)量不到供應(yīng)計劃的兩成，應(yīng)加大土地供應(yīng)督查，讓這些城市把土地供應(yīng)計劃真正落實到位�！巴恋毓⿷�(yīng)規(guī)模，要根據(jù)住房需求確定，并向社會公布。未來幾年的土地供應(yīng)計劃也應(yīng)當(dāng)一次性公布，從根本上穩(wěn)定市場預(yù)期�！眲⒑橛裾f。
此外，受實體經(jīng)濟利潤率下滑、人民幣貶值預(yù)期等因素影響，近期一些投機投資性資金大量涌入房地產(chǎn)市場。專家建議，金融機構(gòu)應(yīng)對流入房地產(chǎn)市場的資金加大監(jiān)管，防控樓市風(fēng)險和泡沫。
劉洪玉認(rèn)為，目前參與房地產(chǎn)開發(fā)的除了開發(fā)企業(yè)自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃、保險等資金通過參與競拍土地、項目開發(fā)等多種渠道流入，購買端的個人住房貸款、各種消費貸款以及其他融資變相為購房資金等，甚至一些投資機構(gòu)包括一些新三板上市公司融來的資金，也直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。金融部門應(yīng)當(dāng)加大這方面的監(jiān)管，引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入實體經(jīng)濟。
而針對市場分化，廖俊平建議，熱點城市的調(diào)控重點應(yīng)當(dāng)是控房價、防風(fēng)險、防泡沫，三四線城市和縣城的重點依然是去庫存。
（新聞縱深稿件/記者姜艷綜合新華社、人民日報、光明日報報道）
觀 點
樓市瘋漲背后 凸顯經(jīng)濟轉(zhuǎn)型重要性
近期中國部分城市樓市火爆，房價一路高漲，再次激起市場和民眾對房地產(chǎn)泡沫化的擔(dān)憂。在接受新華社記者采訪的美國專家看來，中國房地產(chǎn)風(fēng)險仍然可控，但這凸顯出中國迫切需要推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重要性。
國際貨幣基金組織（IMF）亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾表示，近幾個月來中國房價漲勢很快，特別是在一些大城市，一方面反映出住房需求大于供給的市場因素，另一方面也反映出地方政府早些時候取消了一些購房限制措施以應(yīng)對房地產(chǎn)市場下滑，為此銀行新發(fā)放了很多住房貸款。
羅德勞爾對新華社記者說，目前來看，這并不是中國經(jīng)濟短期內(nèi)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險。他指出，房地產(chǎn)市場的火爆主要集中在一線和二線城市，中國三四線城市的房地產(chǎn)市場規(guī)模更大。中國房地產(chǎn)市場仍可能維持穩(wěn)健增長，因為潛在需求仍然在增長，逐步消化之前的庫存，這是比較健康的發(fā)展。
不過，羅德勞爾也強調(diào)，近一段時間中國部分大城市出現(xiàn)房價過快上漲是不可持續(xù)的，必須警惕房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的泡沫，需要立即采取措施控制風(fēng)險。
從長期來看，羅德勞爾建議中國征收房產(chǎn)稅，他認(rèn)為這不僅有利于增加地方政府財政收入，也有利于更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場。
彼得森國際經(jīng)濟研究所高級研究員尼古拉斯·拉迪也指出，目前中國房地產(chǎn)投資仍維持低位，銷售回升顯示需求仍比較強勁，許多城市的庫存開始大幅下降，房地產(chǎn)市場朝著這個方向調(diào)整是合適的。
拉迪告訴記者，目前開發(fā)商并沒有因為銷售大幅回升而立即大幅增加投資，房地產(chǎn)市場的調(diào)整不太可能觸發(fā)泡沫。他說，現(xiàn)在中國政府也推出了比較嚴(yán)格的限購措施，這些政策措施將有助于抑制房價過快上漲。
彼得森國際經(jīng)濟研究所客座研究員羅里·麥克法夸爾對記者表示，近期部分地區(qū)樓市火爆反映出中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性問題。中國居民儲蓄率仍比較高，銀行利率不高，股市表現(xiàn)也不佳，因此居民希望通過投資房地產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)升值。
麥克法夸爾說，隨著中國推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，改進(jìn)社會安全網(wǎng)，這將有助于降低居民儲蓄率，從而有利于金融系統(tǒng)以及房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
羅德勞爾也指出，中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性問題在于高儲蓄率，目前儲蓄占GDP比重達(dá)47％至48％。這些巨額儲蓄在國內(nèi)需要找到回報合理的投資機會，這有可能加大市場波動風(fēng)險。因此歸根結(jié)底，中國還是需要解決經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性問題，降低儲蓄率，實現(xiàn)經(jīng)濟的平衡發(fā)展。
文/據(jù)新華社
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